Обременение квартиры: можно попасть не на шутку
Радость от новоселья может быть испорчена в один миг – если вы умудритесь купить квартиру с обременением. Чтобы этого не произошло, проводим краткий инструктаж. Подписывайтесь, чтобы не пропускать другие важные материалы, и поехали.
Итак, для начала неплохо бы разобраться с тем, что же такое обременение. Под этим термином скрываются любые ограничения, из-за которых вы не можете распоряжаться своей квартирой по собственному усмотрению.
То есть, в квартире с обременением вы успешно можете жить-поживать, да добра наживать. И так всю жизнь, без малейших перспектив на перемены. Потому что ни продать, ни подарить, ни официально сдать ее у вас не получится без согласия тех, кто это самое обременение на нее наложил.
Важно: обременение «привязано» не к собственнику жилья, а к самому жилью. И если по чудовищной случайности вы все-таки приобрели такую квартиру, то все ограничения автоматически переходят к вам под крылышко, а не остаются за прежним хозяином.
Что считается обременением?
Существует целый список, вот самые часто встречающиеся варианты:- арест квартиры на основании решения суда (наиболее часто встречается из-за злостной неуплаты «коммуналки»);
- квартира находится в залоге (рассрочка, ипотека);
- имеется запрет на проведение регистрационных действий с жильем (идет следствие);
- заключен договор доверительного управления;
- заключен долгосрочный договор безвозмездного пользования сроком более одного года;
- заключен долгосрочный договор аренды сроком более одного года;
- заключен договор пожизненного содержания с иждивением.
- квартира является объектом исторического наследия;
- имущество приобретено в браке (считается совместно нажитым);
- квартира находится в ипотеке;
- пользоваться квартирой может не только собственник, но и третьи лица;
Вот здесь вас могут ждать особенные неприятности. Люди имеют законное право жить на ваших «квадратах», и сделать с этим ничего нельзя, даже если они не являются собственниками. Особенно «весело», когда внезапно обнаруживается, что на жилплощади прописан бывший заключенный, который освободился и пришел жить домой.
- есть сразу несколько наследников (право наследования – тут процесс может тянуться долго);
- есть право преимущественной доли покупки.
Это тоже опасно, потому что вам могут продать долю общей собственности без согласия других владельцев квартиры. Представляете, какой ад тогда начнется?
Как проверить наличие обременений?
Росреестр и ЕГРН в помощь. Есть возможность заказать на сайте как платную выписку, так и оформить запрос безвозмездно. В МФЦ тоже можно получить данные о прописанных на конкретной жилплощади людях.
Однако будьте бдительны и не расслабляйтесь: на момент совершения сделки информация на сайте Росреестра может оказаться устаревшей (обновляется она, увы, не так часто, как хотелось бы).
Могут ли быть еще сюрпризы? Увы, могут. Например, со стороны банковской сферы. Известны случаи, когда по одной и той же квартире были заключены новые допсоглашения с заемщиками, но предыдущие обременения снять попросту забывали. К сожалению, человеческий фактор нельзя сбрасывать со счетов.
Еще один нюанс: если вы купили квартиру, а продавец (физическое лицо) объявил себя банкротом (или хотя бы начата эта процедура), то все его сделки с недвижимостью за последние три года могут быть признаны недействительными. Перед покупкой квартиры не лишним будет заглянуть в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Конечно, это не гарантирует полное отсутствие проблем у продавца в ближайшие три года, увы. Но все же будет немного спокойнее.
Будет ли проведена сделка с квартирой, на которую наложено обременение?
Если есть обременения, которые Росреестр считает существенными (первый перечень выше), то вы получите отказ. В случае же получения согласия третьей стороной (обязательно подтвержденного документально!) сделка может быть проведена. К примеру, так можно продать ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка – как по договору купли-продажи, так и по договору переуступки.
Что делать?
Конечно, оптимально – не покупать квартиру с обременением, в каком бы виде оно ни было. Рынок жилья сейчас предлагает довольно большой выбор, свет не сошелся клином на единственной квартире в городе с миллионами жителей. Но если все-таки вам уж очень хочется конкретную квартиру, то можно попытаться снять обременение законным путем, либо получить согласие на сделку третьей стороны, наложившей обременение.
