На вторичном рынке зачастую выставляются объекты, полученные Продавцом в результате завещания. С первого взгляда создается впечатление «безупречной чистоты» и неоспоримой законности, ведь в переходе права собственности участвует нотариус, а значит все проверено. Какие сюрпризы могут поджидать добросовестного клиента?
Каждый дееспособный человек может в любое время дойти до нотариуса и узаконить свою волю по распоряжению имуществом после смерти, то есть составить завещание (ст. 1118-1120 ГК РФ).
Например, загородную фазенду отписать на жену, квартиру – на сына, а автомобиль и гараж – на внука. В итоге, в случае смерти собственника, его наследникам не придется мучиться с образовавшимися по закону долями, каждый будет иметь собственный объект целиком.
Как происходит переход права собственности по завещанию (коротко) После смерти собственника, на основании завещания и заявления каждого наследника нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, в котором содержится информация о дате и месте его выдачи, личных данных наследодателя и наследника, перечне наследственного имущества, размере доли, кадастровой стоимости объекта, его адресе. Документ подтверждается удостоверительной подписью и печатью нотариуса, указывается реестровый номер. Все эти данные сверяются и внимательно проверяются, если Вас заинтересовала квартиры, и Вы стремитесь ее купить.
Риски для покупателя квартиры, перешедшей по завещанию Покупатель должен понимать, что действительность свидетельства о праве на наследство по завещанию может быть оспорена в судебном порядке в случаях:
документального подтверждения недееспособности либо ограниченной дееспособности наследодателя в момент подписания завещания (медицинское заключение, выданное при жизни наследодателя); возникновения наследника, указанного в завещании, но пропустившего 6-месячный срок вступления в наследство по уважительным причинам, и не получившего свою долю в наследственном имуществе (длительная командировка за границу, отсутствие сведений о смерти наследодателя). При этом узнать о произошедшем потенциальный наследник может спустя несколько лет после открытия наследства; при выдаче свидетельства на наследство не учтена обязательная доля некоторых лиц (к примеру, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя по ч. 1 ст. 1149 ГК РФ). Напомню, что в обязанности нотариуса не входит розыск родственников умершего и его возможных наследников, если есть живые и претендующие на наследство родственники. Нотариусы публикуют сведения о розыске наследников в специальном реестре, размещенном на сайте Федеральной нотариальной палаты только в том случае, если вообще никто не объявится в течение установленном в законодательстве период времени.
В любой момент может появиться наследник, который не знал и не мог знать о смерти наследодателя, но вправе претендовать на долю в наследственном имуществе по закону или завещанию.
Неприятным сюрприз это так называемый «завещательный отказ» - когда умерший собственник отдает свое имущество после своей смерти с обременением (например, право проживания и пользования квартирой лицом, не являющимся наследником). Соответствующая информация подробным образом указывается в свидетельстве о праве на наследство по завещанию и должна быть внесена в Единый государственный реестр в качестве обременения квартиры.
Таким образом, свидетельство о праве на наследство по завещанию не является идеальным документом, устраняющим риск Покупателя при покупке недвижимости. Правда, это не означает, что любая квартира после перехода к Продавцу по завещанию не подходит для покупки.
В каждом конкретном случае требуется тщательное изучение возможных претендентов на оспаривание, истории объекта недвижимости, периоде владения и других обстоятельств. Немалый результат дает разговор с соседями.
